一、集體流轉土地指的是什么

從嚴格意義上講，土地使用權流轉是指集體所有的建設用地使用權在土地使用者之間的轉移，不應包括發(fā)生在土地使用者與土地所有者之間的土地使用權“首次流轉”，更不應該將流轉的客體擴大到家用地。雖然“首次流轉”和“再次流轉”都可以實現(xiàn)土地有償使用，但兩者間有著重要的區(qū)別：

(1)所謂的“首次流轉”，實質上是土地使用權與土地所有權的初次分離。在我國現(xiàn)行土地制度下，這種分離與建設用地使用權的取得實質上屬于同一過程，通常會涉及到土地用途的改變和土地利用規(guī)劃的實施。因此，集體建設用地使用權與所有權分離的前提是***依法審批。雖然“首次流轉”中土地所有者與使用者之間的流轉協(xié)議，最終還要經(jīng)人民***的批準，但這種批準是被動的、形式上的，很難體現(xiàn)審批的真正意圖。在***審批把關不嚴的情況下，很可能導致大量土地在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))***的操作下涌入市場，耕地保護將更加艱難。而“再次流轉”僅限于建設用地使用權的流轉，一般不涉及到農(nóng)地的轉用問題和規(guī)劃的變更，也無需***審批。以所謂的“首次流轉”獲得建設用地使用權的做法，實質上是規(guī)避***審批的非法占地行為。

(2)“首次流轉”主要發(fā)生在集體土地所有者與土地使用者之間，通常是在地方***的操作下進行。其結果通常是增加建設用地的供給總量，而不是提高現(xiàn)有存量建設用地的利用率;而“再次流轉”是對存量建設用地使用權的重新分配，其結果是使目前利用效率較低的土地資源得到更加充分、合理的利用，并不會增加新的建設用地。

(3)“首次流轉”如果監(jiān)管不力，極易造成土地供給失控，產(chǎn)生嚴重的社會后果;而“再次流轉”比較容易監(jiān)控，以通過流轉合同、土地使用權變更登記、稅收、價格等手段予以監(jiān)控。基于上述區(qū)別，集體建設用地土地使用權流轉是指存量建設用地使用權在集體建設用地使用者之間的流轉，而不應包括土地所有者與土地使用者之間所謂的首次流轉。就像國有土地使用權出讓不同于轉讓，農(nóng)村土地承包經(jīng)營中的發(fā)包不同于轉包一樣，它們遵循的是不同的規(guī)則，有不同條件和要求。準確界定“流轉”的含義，對于我國集體建設用地使用權流轉制度的建立，對于未來國家進行土地市場的宏觀調控和監(jiān)管，以及對于土地資源的合理利用與保護，都具有十分重要的意義。

二、土地流轉合同范本的內容有什么

甲方(出讓方)：某某

乙方(受讓方)：某某

為了規(guī)范農(nóng)村土地流轉，穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關系，切實維護土地流轉雙方的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》及其它有關法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)雙方當事人共同協(xié)商，達成如下合同條款。

1、土地流轉方式

甲方采用某方式將其承包經(jīng)營的土地、山地、魚塘流轉給乙方經(jīng)營。

2、流轉土地的用途

乙方只能將流轉的土地用于某某。

3、土地流轉時限

從某年某月某日至某年某月某日止。

4、土地流轉數(shù)量及費用

甲方將第六條所列土地1畝、魚池2畝、山地3畝流轉給乙方經(jīng)營，土地流轉費以現(xiàn)金人民幣貳拾壹萬元計算。

5、付費方式及時間

土地流轉費以現(xiàn)金凡是支付。土地流轉費分六次支付。

6、流轉土地類型、面積和質量

田塊序號 田塊名稱 土地承包經(jīng)營權證號 流轉面積(畝) 質量、等級 水田 旱地 其它 合計

7、甲方的權利和義務

(1)權利：①按合同約定收取土地流轉費;②監(jiān)督乙方依照合同約定的用途使用流轉土地;③合同到期或解除后，監(jiān)督乙方對需要還耕的流轉土地還耕恢復，收回流轉土地。

(2)義務：①協(xié)助乙方按照合同約定使用流轉的土地，幫助協(xié)調本村組內與其他農(nóng)戶之間發(fā)生的用水、用電、治安等方面的***;②不得干涉乙方正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動，不得以任何形式使用或占用流轉給乙方的土地。

土地流轉合同范本的內容有委托方以及服務方出讓方以及受讓方的身份信息，以及土地流轉合同當中具體的內容，包括合同有效期限和土地流轉項目規(guī)定，同時還需要明確受讓方需要支付的相關金額，以及雙方需要承擔的責任和相關的違約事項。